العائد الإيجاري هو أول رقم ينظر إليه معظم المستثمرين في عجمان، ولسبب وجيه: فالإمارة تحقق باستمرار إيجاراً أعلى مقابل كل درهم مقارنةً بدبي أو أبوظبي. لكن المتوسط يخفي تفاوتاً كبيراً؛ فبحسب المنطقة، يتراوح العائد الإجمالي على الشقق بين 5.4% تقريباً وأكثر من 9%. يرتّب هذا الدليل كل منطقة رئيسية، ويشرح سبب اختلاف الأرقام، ويوضح كيف تبدو بعد خصم التكاليف الفعلية.
العائد الإيجاري في عجمان حسب المنطقة (الشقق)
يقدّم تقرير بيوت لعام 2025 عن عجمان العوائد الإجمالية المتوقعة التالية للشقق، مرتبة من الأعلى إلى الأدنى:
| المنطقة | العائد الإجمالي | متوسط سعر شقة بغرفة نوم (درهم) | سعر القدم المربع (درهم) | تغيّر السعر 2025 |
|---|---|---|---|---|
| جاردن سيتي | 9.27% | 259,000 | 377 | +18.7% |
| وسط عجمان | 7.90% | 414,000 | 350 | +32.0% |
| مدينة الإمارات | 7.85% | 314,000 | 360 | −6.6% |
| شارع الشيخ مكتوم بن راشد | 6.58% | 547,000 | 447 | +4.4% |
| الراشدية | 6.28% | 550,000 | 453 | +8.2% |
| النعيمية | 6.19% | 380,000 | 452 | +10.0% |
| الزوراء | 6.16% | 1,121,000 | 1,141 | +9.6% |
| الياسمين | 6.03% | 531,000 | 533 | +4.5% |
| البستان | 5.44% | 545,000 | 488 | +6.5% |
| كورنيش عجمان | 5.43% | 774,000 | 542 | +16.0% |
العوائد الإجمالية توقعات من بيوت مبنية على الأسعار والإيجارات المعلنة، لا على صفقات منجزة. تغيّر السعر هو التغيّر في سعر القدم المربع مقارنةً بعام 2024.
النمط واضح: كلما انخفض سعر الدخول ارتفع العائد. تتفاوت الإيجارات في عجمان بين المناطق أقل بكثير من تفاوت أسعار البيع، لذا فإن الشقة بغرفة نوم التي تكلف نصف السعر نادراً ما تؤجَّر بنصف الإيجار.
المناطق الأعلى عائداً: شرح مفصّل
- جاردن سيتي (نحو 9.3%) — أدنى الأسعار في عجمان، إذ تبلغ الشقق بغرفة نوم نحو 259,000 درهم، مع طلب ثابت من المستأجرين ذوي الميزانيات المحدودة. المباني أقدم ومتوسطة الارتفاع، لذا تتفاوت جودة الإدارة. اطّلع على دليل جاردن سيتي.
- وسط عجمان (نحو 7.9%) — مزيج نادر من العائد المرتفع والنمو القوي: ارتفع سعر القدم المربع 32% في 2025 وارتفعت إيجارات الاستوديو نحو 14%. قريبة من الكورنيش وسيتي سنتر عجمان وشارع E11. اطّلع على دليل الكورنيش ووسط عجمان.
- مدينة الإمارات (نحو 7.85%) — أكبر مجمع أبراج بنظام التملك الحر في عجمان وأكثر مشاريعها تداولاً. انخفض سعر القدم المربع 6.6% في 2025 بينما ارتفعت إيجارات الشقق بغرفة نوم نحو 10%، ما رفع العوائد. تتفاوت جودة الأبراج كثيراً. اطّلع على دليل مدينة الإمارات.
- الراشدية والنعيمية (نحو 6.2–6.3%) — منطقتان مركزيتان تسهل فيهما الحركة سيراً ومناسبتان للعائلات، مع شغور أقل من المجمعات الطرفية. قفزت الإيجارات فيهما بشدة في 2026 (انظر أدناه)، لذا يُرجَّح أن العوائد الحالية أعلى من أرقام 2025.
تأتي الزوراء والبستان والكورنيش في أسفل جدول العوائد، لكنها تجذب المشترين لأسباب أخرى: مبانٍ أحدث وإطلالات بحرية ونمو أقوى في قيمة رأس المال على المدى الطويل.
العائد حسب الوحدة: لماذا تحقق الوحدات الأصغر عائداً أعلى
تجمع أرقام المناطق أعلاه كل أحجام الوحدات. وتعطي مقارنة متوسط أسعار الشقق بغرفة نوم لدى بيوت بمتوسط إيجاراتها في المناطق نفسها صورة أوضح:
| المنطقة | متوسط السعر | متوسط الإيجار | العائد الإجمالي |
|---|---|---|---|
| مدينة الإمارات | 314,000 | 29,000 | 9.2% |
| النعيمية | 380,000 | 27,000 | 7.1% |
| وسط عجمان | 414,000 | 28,000 | 6.8% |
| الراشدية | 550,000 | 28,000 | 5.1% |
حسابنا من متوسطات بيوت؛ متوسطات البيع والإيجار مأخوذة من إعلانات مختلفة، لذا تعامل مع النتائج على أنها استرشادية.
تتقارب إيجارات الشقق بغرفة نوم بين 27,000 و31,000 درهم في أنحاء عجمان، بينما تتراوح الأسعار بين نحو 260,000 درهم وأكثر من مليون درهم بكثير. لذلك تحقق الاستوديوهات والشقق بغرفة نوم في المباني الاقتصادية أعلى العوائد، بينما تمنح الوحدات الأكبر والمباني الراقية قيمة رأسمالية أكبر ودخلاً أقل مقابل كل درهم. يفصّل دليلنا حول كم تحقق الشقة في عجمان من إيجار الإيجارات حسب نوع الوحدة.
عوائد الفلل والتاون هاوس
عوائد الفلل في عجمان أقل من الشقق، لكنها أعلى من الفلل في معظم أنحاء الإمارات:
| المنطقة | العائد الإجمالي | الإيجار المعتاد لفيلا بـ3 غرف نوم (درهم/سنة) |
|---|---|---|
| عجمان أب تاون | 6.88% | — |
| العامرة | 6.42% | — |
| الياسمين | 6.17% | 86,000 |
يميل مستأجرو الفلل إلى البقاء مدة أطول، ما يقلل الشغور وتكاليف إعادة التأجير، لكن صيانة الفيلا تقع على عاتق المالك وقد تكون كبيرة. تتناول مقارنتنا بين الفيلا والشقة هذه المفاضلات بالتفصيل.
ماذا تعني ارتفاعات الإيجار في 2026 للعوائد
أرقام العوائد لعام 2025 هي أحدث بيانات سنوية كاملة على مستوى المناطق، لكن الإيجارات تحركت منذ ذلك الحين. تُظهر بيانات بروبرتي فايندر للنصف الأول من 2026 ارتفاع الإيجارات في الراشدية بنسبة 57% والنعيمية بنسبة 25.5%، مدفوعةً أساساً بالاستوديوهات، مع ارتفاع الروضة 7.5%. وبقيت إيجارات الشقق بغرفة وغرفتين مستقرة في معظمها. والطلب واسع: سجّلت عجمان 73,472 عقد إيجار بقيمة نحو 2.91 مليار درهم في النصف الأول من 2026، وفقاً لدائرة البلدية والتخطيط في عجمان.
بالنسبة للمستثمرين، يعني ذلك أن عوائد الاستوديوهات في وسط عجمان على الأرجح أعلى اليوم مما يُظهره جدول 2025. وتميل أسعار البيع إلى اللحاق بالإيجارات بعد فترة، لذا قد لا تبقى فرصة الشراء بأسعار 2025 مع إيجارات 2026 متاحة طويلاً. وتتوقع بروبرتي فايندر أن تتباطأ الزيادات الحادة في إيجارات الاستوديو.
من الإجمالي إلى الصافي: مثال عملي
يتجاهل العائد الإجمالي تكاليف امتلاك عقار مؤجَّر. إليك شقة بغرفة نوم في مدينة الإمارات بمتوسط السعر والإيجار لدى بيوت، بافتراض وحدة مساحتها 872 قدماً مربعاً (متوسط السعر مقسوماً على سعر القدم المربع في المنطقة):
| البند | درهم سنوياً |
|---|---|
| سعر الشراء | 314,000 |
| الإيجار السنوي (عائد إجمالي 9.2%) | 29,000 |
| رسوم الخدمات (872 قدماً مربعاً × 6 دراهم) | −5,232 |
| مخصص الصيانة | −1,000 |
| مخصص الشغور (4% من الإيجار) | −1,160 |
| صافي الدخل، بإدارة ذاتية (عائد صافٍ 6.9%) | 21,608 |
| رسوم الإدارة (8% من الإيجار) | −2,320 |
| صافي الدخل، مع شركة إدارة (عائد صافٍ 6.1%) | 19,288 |
رسوم الخدمات هي أكبر بند خصم، وتختلف كثيراً من مبنى لآخر. اطلب الرقم الفعلي قبل الشراء واحسب أرقامك في حاسبة العائد على الاستثمار في عجمان. والطريقة الكاملة موجودة في دليلنا حول حساب العائد على الاستثمار العقاري في عجمان. وتذكّر أن تكاليف الشراء (نحو 5–6% للمشتري من خارج دول الخليج) تقلل أيضاً عائد السنة الأولى.
العائد الإيجاري: عجمان مقابل دبي
بلغ متوسط العائد الإجمالي للشقق في دبي نحو 6.8% في أغسطس 2026، وللفلل نحو 4.5%، وفقاً لـ إنجل آند فولكرز. وتتفوق مناطق الشقق الاقتصادية في عجمان على ذلك بما بين نقطة و2.5 نقطة مئوية، وتتفوق مناطق الفلل فيها على فلل دبي بنحو نقطتين. أما المناطق الراقية في عجمان فعائدها أقل قليلاً من متوسط شقق دبي.
| الفئة | عجمان | متوسط دبي |
|---|---|---|
| الشقق الاقتصادية | 7.9–9.3% | 6.8% |
| الشقق الراقية | 5.4–6.2% | |
| الفلل | 6.0–6.9% | 4.5% |
قدّمت دبي تاريخياً نمواً أقوى في رأس المال وسيولة أعمق في إعادة البيع، لذا فإن فارق العائد ليس القصة كلها. للمقارنة الكاملة، اطّلع على عجمان مقابل دبي مقابل الشارقة.
كيف تختار منطقة بحسب العائد
- أعلى دخل: الاستوديوهات والشقق بغرفة نوم في جاردن سيتي أو مدينة الإمارات أو وسط عجمان — لكن اختر مبنى حسن الإدارة، لأن الأبراج القديمة قد تخسر ميزة العائد بسبب الإصلاحات وفترات الشغور.
- توازن بين الدخل والنمو: وسط عجمان والنعيمية والراشدية، حيث ترتفع الإيجارات والطلب من المستأجرين كبير.
- النمو أولاً والدخل ثانياً: الزوراء والكورنيش، بعوائد أقل لكن بمبانٍ أحدث وموقع مميز.
- عقود إيجار طويلة ومستقرة: الفلل في الياسمين أو عجمان أبتاون، بعائد إجمالي نحو 6–7%.
في كل منطقة، يهم المبنى أكثر من العنوان: تحقق من الإيجارات الفعلية في البرج نفسه، وسجل رسوم الخدمات، ونسبة الإشغال. وإذا كنت تستثمر بميزانية محدودة، فيوضح دليلنا حول عقارات عجمان بأقل من 500,000 درهم ما تقدمه كل منطقة بهذا السعر.