الامتثال لمكافحة غسل الأموال في الإمارات: الدليل الشامل 2026 للشركات والقطاع العقاري

ما هي مكافحة غسل الأموال، ولماذا تنظّمها الإمارات بهذه الدقة؟

الامتثال لمكافحة غسل الأموال هو إطار من القوانين والقواعد والضوابط الداخلية المصممة لمنع تمويه العائدات الإجرامية كأموال مشروعة، ولمنع استخدام الأعمال التي تبدو مشروعة، عن علم أو دون علم، لتحويل أموال لصالح الإرهاب أو الأنشطة غير القانونية. وبالنسبة لدولة بحجم التجارة والقطاع المصرفي والعقاري وأسواق الذهب في الإمارات، يُعامَل ذلك كأولوية وطنية جادة لا كإجراء شكلي، فالنظام الرقابي مدعوم بالقانون الجنائي وغرامات كبيرة وتطبيق نشط ومُعلن.

إذا كنت تدير عملاً في قطاع خاضع للرقابة، أو تشتري عقاراً أو تبيعه وتتساءل لماذا يطلب منك وسيطك فجأة إثبات مصدر أموالك، فإن هذا الدليل يشرح القواعد الحالية بلغة بسيطة، وفق أحدث تحديث قانوني في الإمارات.

الإطار القانوني لمكافحة غسل الأموال في الإمارات (تحديث 2025)

هذا أهم ما يجب فهمه بشكل صحيح إذا كنت تبحث في قواعد مكافحة غسل الأموال في الإمارات خلال 2026: تغيّر القانون جوهرياً أواخر 2025، وكثير من المحتوى القديم على الإنترنت (بما في ذلك المواد التي تشير إلى «المرسوم بقانون اتحادي رقم 20 لسنة 2018») يصف الآن إطاراً ملغى.

• المرسوم بقانون اتحادي رقم 10 لسنة 2025 في شأن مواجهة جرائم غسل الأموال ومكافحة تمويل الإرهاب وتمويل انتشار التسلح، النافذ من 14 أكتوبر 2025. وقد ألغى المرسوم بقانون اتحادي السابق رقم 20 لسنة 2018 وتعديله لعام 2021 (المرسوم بقانون اتحادي رقم 26 لسنة 2021).
• قرار مجلس الوزراء رقم 134 لسنة 2025، وهو اللائحة التنفيذية للقانون الجديد، النافذ من 14 ديسمبر 2025. وقد حلّ محل قرار مجلس الوزراء السابق رقم 10 لسنة 2019 وقرار مجلس الوزراء رقم 24 لسنة 2022.

لم يكن تحديث 2025 مجرد إعادة ترقيم. فمن التغييرات الجوهرية: أصبح تمويل انتشار التسلح منصوصاً عليه صراحة كجريمة أصلية إلى جانب غسل الأموال وتمويل الإرهاب؛ وباتت الأصول الافتراضية ومزودو خدماتها خاضعين للتنظيم مباشرة ضمن قانون مكافحة غسل الأموال الاتحادي بدلاً من الإحالة المنفصلة؛ ووُسّع تعريف الأعمال والمهن غير المالية المحددة ليشمل صراحة مشغلي الألعاب التجارية. وإذا كانت شركتك (أو مستشار الامتثال لديك) لا تزال تعمل وفق إرشادات حقبة 2018/2019، فهي تعمل وفق إطار تم تجاوزه.

من ينظّم مكافحة غسل الأموال في الإمارات؟

تتوزع الرقابة حسب القطاع، مع قناة إبلاغ مركزية واحدة للجميع:

• مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي: يراقب امتثال المؤسسات المالية (البنوك وشركات الصرافة وشركات التأمين وشركات التمويل ومزودي خدمات الدفع) لمتطلبات مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب.
• وزارة الاقتصاد والسياحة: تراقب الأعمال والمهن غير المالية المحددة، ومنها الوسطاء والوكلاء العقاريون، وتجار المعادن الثمينة والأحجار الكريمة، ومزودو خدمات الصناديق الاستئمانية والشركات، والمحامون وكتّاب العدل، والمدققون والمحاسبون.
• وحدة المعلومات المالية: بموجب القانون الجديد، أُنشئت الوحدة كوحدة مستقلة داخل المصرف المركزي (المادة 11 من المرسوم بقانون اتحادي رقم 10 لسنة 2025). ويُقدَّم كل تقرير معاملة مشبوهة، من أي قطاع خاضع للرقابة، حصراً عبر نظام goAML التابع للوحدة.
• المكتب التنفيذي للرقابة وحظر الانتشار: يدير قائمة العقوبات المالية المستهدفة في الإمارات والأنظمة (نظام الإشعارات ونظام الإبلاغ الآلي) التي يجب على الجهات الخاضعة للرقابة الاشتراك فيها لفحص العقوبات.

من يجب عليه الامتثال: المؤسسات المالية والأعمال والمهن غير المالية المحددة ومزودو خدمات الأصول الافتراضية

ينطبق قانون مكافحة غسل الأموال في الإمارات على ثلاث فئات رئيسية من الجهات الخاضعة للرقابة:

• المؤسسات المالية: البنوك وشركات الصرافة وشركات التأمين وإعادة التأمين وشركات التمويل ومزودو خدمات الدفع.
• الأعمال والمهن غير المالية المحددة: قائمة محددة من القطاعات غير المالية تُعد أعلى خطراً من حيث غسل الأموال، منها: الوسطاء والوكلاء العقاريون (في عمليات الشراء والبيع)؛ وتجار المعادن الثمينة والأحجار الكريمة فوق الحدود المعنية؛ ومزودو خدمات الصناديق الاستئمانية والشركات؛ والمحامون وكتّاب العدل والمهنيون القانونيون المستقلون (في أنشطة محددة)؛ والمدققون والمحاسبون المستقلون؛ ومنذ إصلاحات 2025، مشغلو الألعاب التجارية.
• مزودو خدمات الأصول الافتراضية: باتوا خاضعين للتنظيم صراحة ضمن قانون مكافحة غسل الأموال الاتحادي نفسه.

تمييز مفيد للقطاع العقاري تحديداً: كونك «مهنياً عقارياً» وحده لا يجعلك تلقائياً ضمن الأعمال والمهن غير المالية المحددة بموجب هذا القانون. فالمعيار هو النشاط، أي إبرام صفقة بيع أو شراء لصالح عميل. وتقع أنشطة التأجير والتسويق والتقييم وإدارة العقارات عموماً خارج النطاق القانوني، وإن كان على الشركات التي تمارس مزيجاً من الأنشطة تقييم وضعها بشكل صحيح بدلاً من الافتراض.

ما يعنيه ذلك تحديداً للقطاع العقاري

لأن هذا الموقع يغطي عقارات عجمان، من المفيد توضيح كيف يؤثر ذلك بالضبط على كل من يشتري أو يبيع أو يعمل في القطاع العقاري:

• إذا كنت وسيطاً أو وكيلاً تُبرم صفقات بيع أو شراء، فأنت ضمن الأعمال والمهن غير المالية المحددة. ويجب عليك التسجيل في goAML، وتعيين مسؤول امتثال، وتطبيق العناية الواجبة على المشتري والبائع كليهما، وتقديم التقارير المطلوبة، بما فيها تقارير النشاط العقاري (REAR) للصفقات المستوفية للشروط.
• إذا كنت تشتري عقاراً أو تبيعه، فهذا سبب طلب وسيطك أو فريق مبيعات المطوّر الآن بشكل روتيني نسخة من جواز سفرك وإثبات عنوانك، ولا سيما في الصفقات الكبيرة أو النقدية، ومستندات توضح مصدر أموالك. وهذه ليست أوراقاً اختيارية اخترعها وسيطك، بل التزام قانوني عليه، وقد يعني رفض تقديمها أن الصفقة لا يمكن ببساطة أن تتم عبر وسيط أو مطوّر ممتثل.
• مبلغ 55,000 درهم الذي ستراه كثيراً هو تحديداً حد الإبلاغ لوحدة المعلومات المالية عن معاملة نقدية واحدة (أو عدة معاملات مترابطة يصل مجموعها إلى هذا المبلغ)، وليس الحد الذي يحدد ما إذا كانت العناية الواجبة تنطبق أصلاً. فالعناية الواجبة تجاه العملاء في صفقات شراء العقارات وبيعها تنطبق دون حد أدنى للقيمة.
• يأتي ذلك إلى جانب إجراءات التسجيل المعتادة لا بديلاً عنها لدى دائرة الأراضي والتنظيم العقاري بعجمان (AjmanRe)، راجع دليل سند الملكية لخطوة تسجيل الملكية المنفصلة، ودليل التمويل العقاري للمستندات الموازية التي تطلبها البنوك عند وجود تمويل.

التزامات الامتثال الأساسية

سواء كنت بنكاً أو من الأعمال والمهن غير المالية المحددة أو مزوداً لخدمات الأصول الافتراضية، فإن جوهر ما يُطلب منك متشابه عموماً:

• تقييم المخاطر على مستوى المنشأة. وثّق مدى تعرض عملك تحديداً لمخاطر غسل الأموال وتمويل الإرهاب، بناءً على عملائك ومنتجاتك والمناطق الجغرافية وقنوات تقديم الخدمة، وحافظ على تحديثه.
• العناية الواجبة تجاه العملاء. حدّد هوية من تتعامل معهم وتحقق منها، أفراداً، وبالنسبة للشركات المستفيد الحقيقي (أو المستفيدين الحقيقيين)، باستخدام حصة ملكية 25% عادة كمعيار تحديد قياسي، وإن كان يمكن تطبيق حدود أقل حين تستدعي المخاطر ذلك.
• العناية الواجبة المعززة. طبّق تدقيقاً أعمق على العملاء الأعلى خطراً: الأشخاص السياسيون ممثلو المخاطر، والعملاء من دول عالية المخاطر، وهياكل الملكية المعقدة، والصفقات النقدية الكبيرة بشكل غير معتاد.
• تعيين مسؤول امتثال / مسؤول إبلاغ عن غسل الأموال. شخص مسمّى على مستوى الإدارة، يتمتع باستقلالية حقيقية في اتخاذ القرار وبالصلاحية والكفاءة اللازمتين، ويكون مسؤولاً عن برنامج مكافحة غسل الأموال وعن تقديم التقارير مباشرة إلى وحدة المعلومات المالية.
• التسجيل في goAML. تسجيل منشأتك، ومسؤول الامتثال لديك، في منصة goAML التابعة لوحدة المعلومات المالية، والحفاظ على التسجيل فعّالاً ومحدّثاً.
• تقارير المعاملات المشبوهة، وفي القطاع العقاري تحديداً تقارير النشاط العقاري (REAR)، تُقدَّم عبر goAML كلما بدت معاملة غير اعتيادية أو استوفت شرطاً إلزامياً للإبلاغ.
• فحص العقوبات. الاشتراك في نظام الإشعارات ونظام الإبلاغ الآلي التابعين للمكتب التنفيذي للرقابة وحظر الانتشار، وفحص العملاء والأطراف المقابلة قبل قبولهم وبشكل مستمر، وتجميد أي تطابق والإبلاغ عنه دون تأخير.
• حفظ السجلات. الاحتفاظ بسجلات العناية الواجبة وسجلات المعاملات والمستندات الداعمة لمدة لا تقل عن خمس سنوات بعد المعاملة أو انتهاء علاقة العمل.
• تدريب الموظفين على التزامات مكافحة غسل الأموال والمؤشرات التحذيرية، بشكل منتظم، لا مرة واحدة عند التعيين فقط.
• تدقيق مستقل لفعالية برنامج مكافحة غسل الأموال بشكل دوري.

خطوة بخطوة: كيف تصبح الشركة ممتثلة لمكافحة غسل الأموال

1. تأكد مما إذا كنت ضمن النطاق. تحقق مما إذا كانت أنشطتك تحديداً تندرج تحت تعريفات المؤسسات المالية أو الأعمال والمهن غير المالية المحددة أو مزودي خدمات الأصول الافتراضية؛ ففي القطاع العقاري يتوقف ذلك على ما إذا كنت تُبرم صفقات بيع أو شراء، لا على فئة رخصتك التجارية فقط.
2. أجرِ تقييم المخاطر على مستوى المنشأة. وثّق مستوى تعرضك قبل بناء السياسات حوله، فالتقييم العام المنسوخ من أول ما تكشفه عمليات التفتيش.
3. عيّن مسؤول الامتثال / مسؤول الإبلاغ على مستوى الإدارة، مع خط إبلاغ واضح وصلاحية للتصرف باستقلالية.
4. سجّل في goAML كمنشأة، وسجّل مسؤول الامتثال كمستخدم مفوّض يقدّم التقارير.
5. ضع (أو اشترِ) سياسات وإجراءات مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب: مسارات العناية الواجبة والعناية المعززة، وخطوات تحديد المستفيد الحقيقي، وإجراءات حفظ السجلات، ومسار تصعيد داخلي للنشاط المشبوه.
6. اشترك في أنظمة فحص العقوبات التابعة للمكتب التنفيذي وادمج الفحص في قبول العملاء والمتابعة المستمرة.
7. درّب موظفيك على السياسات، وعلى التعرف على المؤشرات التحذيرية، وعلى طريقة التصعيد داخلياً.
8. ابدأ بتطبيق العناية الواجبة والمعززة على كل معاملة مستوفية للشروط، ولا تنتظر اكتمال التطبيق الشامل قبل تطبيقها على الأعمال الجديدة.
9. اطلب تدقيقاً مستقلاً دورياً للبرنامج بأكمله، واعمل بنتائجه.

نظراً لتعقيد الأمر وسرعة التغييرات القانونية الأخيرة، تستعين معظم الأعمال والمهن غير المالية المحددة، ومنها شركات الوساطة العقارية، بمستشار مرخّص في مكافحة غسل الأموال والامتثال لإعداد ذلك والتعامل مع تقارير goAML، بدلاً من محاولة القيام به داخلياً بالكامل اعتماداً على إرشادات عامة (بما فيها هذا المقال).

عقوبات عدم الامتثال

هذه ليست أرقاماً نظرية. فقد فرضت الجهات الرقابية في الإمارات غرامات تتعلق بمكافحة غسل الأموال تتجاوز 380 مليون درهم في الأشهر الثمانية الأولى من 2025 وحدها، على البنوك وشركات الصرافة وشركات التأمين وشركات التمويل، كما أُشير صراحة إلى أن التطبيق على قطاع الأعمال والمهن غير المالية المحددة، ومنه العقارات، مجال تركيز متزايد. وإلى جانب الغرامات، تواجه الجهات غير الممتثلة خطر تعليق الرخصة أو إلغائها، وهو ما قد يعني لشركة الوساطة عدم القدرة على التعامل قانونياً على الإطلاق.

وضع الإمارات لدى مجموعة العمل المالي (فاتف)

سياق مفيد: أُدرجت الإمارات في 2022 على «القائمة الرمادية» لمجموعة العمل المالي (فاتف) الخاصة بالدول الخاضعة لمتابعة معززة، ثم رُفعت منها رسمياً في 23 فبراير 2024 بعد برنامج إصلاح متواصل. ويُنظر على نطاق واسع إلى التحديث القانوني لعام 2025 الذي يتناوله هذا المقال كاستمرار للمسار نفسه، أي مزيد من التشديد للإطار بدلاً من تخفيفه بعد زوال ضغط القائمة الرمادية. والنتيجة العملية للشركات واحدة في كل الأحوال: التطبيق نشط، والاتجاه نحو مزيد من التدقيق لا أقل.

أخطاء شائعة تقع فيها الشركات

• الاعتماد على إرشادات قديمة. بما أن القانون تغيّر بالكامل بين أكتوبر وديسمبر 2025، فإن أي مرجع يعتبر قانون 2018 أو قرار مجلس الوزراء لعام 2019 سارياً وحده أصبح قديماً.
• التعامل مع مكافحة غسل الأموال كمهمة إعداد لمرة واحدة بدلاً من برنامج مستمر، فتقييمات المخاطر والتدريب والفحص يجب أن تبقى محدّثة، لا أن تبقى حبراً على ورق منذ يوم الإطلاق.
• سوء تقدير نطاق الأعمال والمهن غير المالية المحددة. افتراض أن الرخصة العقارية وحدها تجعلك (أو لا تجعلك) ضمن هذه الفئة، بدلاً من تقييم النشاط الفعلي، فالوساطة في البيع والشراء تحديداً هي ما يرتّب الالتزام.
• الخلط بين حد الإبلاغ النقدي البالغ 55,000 درهم وحد العناية الواجبة، وبالتالي تجاوز العناية الواجبة في المعاملات الأقل قيمة أو غير النقدية.
• تعيين مسؤول امتثال بالاسم فقط، دون الاستقلالية أو الصلاحية أو الوقت لإدارة البرنامج فعلياً، فالجهات الرقابية تبحث تحديداً عن استقلالية حقيقية لا عن لقب يُضاف إلى دور قائم.
• ترك تسجيل goAML ينتهي أو يبقى دون استخدام، فالتسجيل الخامل يُعامَل كعدم امتثال إذا لم تُقدَّم التقارير المطلوبة فعلاً.